Seguimiento BRRRR, de la compra al cash-out

Tu base cambia a medida que avanza el deal

El precio de compra, los costos de cierre, los costos de mantenimiento y la rehabilitación viven en el registro de la propiedad, y la rehabilitación se presupuesta partida por partida y se compara con el gasto real. El número total que ves está al día. Tu jefe de obra trabaja con el mismo presupuesto que tú, así que nunca hay más de una copia.

Antes de que un prestamista de cash-out tome el deal en serio, la renta tiene que ser real y estar documentada. El rent roll y el libro del inquilino guardan la renta estabilizada, el contrato que la respalda y el historial de pagos. Cuando el prestamista pide pruebas, ya están ahí.

Hacia la refinanciación

El rastreador BRRRR lleva el deal más allá de la estabilización. Ya tiene el valor estabilizado, el loan-to-value contra él, el reloj de seasoning y el paquete que le entregas al prestamista, porque es la misma base y la misma renta con las que has trabajado desde el principio.

Después de que la refinanciación paga lo que pediste prestado para comprar y rehabilitar, parte de tu efectivo sigue metido en el deal. Cuánto es lo que decide si puedes ir por otra. Este es el número que las hojas de cálculo equivocan más seguido, normalmente para la tercera o cuarta propiedad. La base y el registro de desembolsos dejan de coincidir, nadie está mirando esa semana, y se desvía. ThisProp los mantiene conciliados sobre la marcha. El número que ves está al día.

Y luego lo repites, con tu propio historial para analizar. Cuánto costó de verdad la rehabilitación por categoría, cuánto tardó de verdad la ocupación, cuándo cuajó la refinanciación: todo eso está en el último deal, esperándote en el siguiente.